Immobilienkauf: Aufklärungspflicht bei älteren Häusern

Wann greift bei Mängeln an älteren Häusern eine Aufklärungspflicht des Verkäufers? Das OLG Hamm hat entscheiden, dass der Verkäufer eines Wohnhauses, dessen Keller im Jahre 1938 gebaut worden ist, einen Kaufinteressenten darüber aufklären muss, dass bei starken Regenfällen Wasser in flüssiger Form „breitflächig“ in den Keller eindringt. Hiermit hätte der Käufer nicht rechnen müssen.

Der Fall:

Im Jahre 2012 erwarb der heute 54 Jahre alte Kläger aus Lünen für 390.000 € von der heute 57 Jahre alten Beklagten aus Lünen ein in Lünen gelegenes Wohnhaus mit einem im Jahre 1938 errichteten Keller. Bei der Besichtigung des Kellers gab der Kläger zu verstehen, den Keller jedenfalls als Lagerraum nutzen zu wollen. Farb- und Putzabplatzungen an den Wänden wiesen auf Feuchtigkeitsschäden hin. Dass bei starken Regenfällen Wasser in flüssiger Form in den Keller eindringt, war nicht sichtbar und wurde von der Beklagten dem Kläger vor dem Abschluss des Kaufvertrages auch nicht mitgeteilt. In dem Kaufvertrag vereinbarten die Parteien einen Gewährleistungsausschluss. Nach der Übergabe des Hauses verlangte die Beklagte weitere Zahlungen auf den Kaufpreis, die der Kläger u.a. unter Hinweis auf den aus seiner Sicht mangelhaften Keller verweigerte und den Rücktritt vom Kaufvertrag erklärte.   Der Kläger hat Klage erhoben, um seine weitere Inanspruchnahme aus dem Kaufvertrag zu verhindern.

Die Entscheidung:

Der Käufer hat obsiegt, das OLG Hamm hat entschieden, dass der Kläger zum Rücktritt vom Kaufvertrag berechtigt war. Das Haus sei mangelhaft, weil in den Keller bei starkem Regen regelmäßig breitflächig Wasser in flüssiger Form eindringe. Hiermit müsse ein Käufer auch bei einem - wie im vorliegenden Fall - älteren, im Jahre 1938 gebauten Keller nicht rechnen. Bei derartigen Kellern sei zumindest eine Nutzung als Lagerraum üblich. Der Haftung der Beklagten stehe der vereinbarte Gewährleistungsausschluss nicht entgegen, weil die Beklagte den Mangel arglistig verschwiegen habe. Sie habe den Kläger darüber aufklären müssen, dass bei starken Regenfällen Wasser in flüssiger Form breitflächig in den Keller eindringe. Als Verkäuferin habe sie auf Fragen eines Kaufinteressenten vollständig und richtig Auskunft geben und auch die Situation im Keller zutreffend schildern müssen. Dies habe sie nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme und bereits nach ihrem eigenen Vorbringen nicht getan. Für den Kläger sei bei der Besichtigung des Kellers lediglich erkennbar gewesen, dass dessen Mauern Feuchtigkeitsspuren aufwiesen. Dass in der Vergangenheit regelmäßig bei starken Regenfällen Wasser auch in flüssiger Form breitflächig in den Keller eingedrungen sei, habe er nicht sehen können. Auf Fragen des Klägers nach der Möglichkeit, Gegenstände gefahrlos im Keller zu lagern, habe die Beklagte die ihr bekannten Wassereinbrüche verschwiegen. Wegen dieses arglistigen Handelns sei der im notariellen Kaufvertrag vereinbarte Gewährleistungsausschluss wirkungslos, so dass der Kläger aufgrund des Mangels vom Kaufvertrag zurücktreten könne.

OLG Hamm, Urt. v. 18.07.2016 - 22 U 161/15

Quelle: OLG Hamm, Pressemitteilung v. 19.08.2016

Das bedeutet für die Praxis:

Der durch Notare und Verkäufer häufig pauschal formulierte -aus Formularbüchern übernommene - Gewährleistungsausschluss kann nur soweit reichen, wie die Parteien miteinander offen und ehrlich umgehen. Wesentlich ist in der Kaufvertragsformulierung und Vorbereitung, dass alle Fehler des Objektes in den Vertragstext aufgenommen werden. Das schützt den Käufer vor unliebsamen Überraschungen und bietet dem Verkäufer den Nachweis, dass er den Käufer informiert hat.

Dr. Boris Cramer

Notar

Tags: Gewährleistungsausschluss,, Kaufrtrag,, Immobilie,

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