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Information zu Kautionen

Während des laufenden Mietverhältnisses darf der Vermieter eine Mietsicherheit wegen streitiger Forderungen gegen den Mieter nicht verwerten. 

 

Keine Verwertung der Kaution während des Mietverhältnisses BGH Urt. v. 7.5.2014 - VIII ZR 234/13

Oft entsteht zwischen Mieter und Vermieter während des Mietverhältnisses Streit über die Entrichtung des Mietzinses. Der Mieter beruft sich auf Mängel und mindert die Miete, der Vermieter besteht auf vollständiger Zahlung. Er droht mit der Verwertung einer hingegebenen Sicherheit oder verwertet diese tatsächlich. Danach verlangt er Wiederauffüllung der Kaution.

Der Bundesgerichtshof hat nun die Frage entschieden, ob der Vermieter bei streitigen Forderungen (bzw. Streit über die Berechtigung der Mietminderung) die Kaution verwerten darf.

Dem lag folgender Sachverhalt zu Grunde:

Die Klägerin ist Mieterin einer Wohnung des beklagten Vermieters. Sie entrichtete eine Kaution in Höhe von 1.400,00 Euro. Eine Zusatzvereinbarung bestimmt: "Der Vermieter kann sich wegen seiner fälligen Ansprüche bereits während des Mietverhältnisses aus der Kaution befriedigen. Der Mieter ist in diesem Fall verpflichtet, die Kautionssumme wieder auf den ursprünglichen Betrag zu erhöhen." Die Mieterin machte eine Mietminderung geltend. Wegen der streitigen Mietforderung ließ der Vermieter sich während des laufenden Mietverhältnisses das Kautionsguthaben auszahlen. Die Mieterin verlangt, den Betrag wieder dem Kautionskonto gutzuschreiben.

Die Mieterin erhielt in allen Instanzen Recht.  Die Mieterin hat gemäß § 280 Abs. 1, § 551 BGB Anspruch auf Gutschrift der Kaution, weil der Vermieter entgegen § 551 Abs. 1, 3, 4 BGB auf die Mietsicherheit zugegriffen hat und deshalb verpflichtet ist, sie dem Kautionskonto wieder gutzuschreiben. Der Vermieter darf die Mietsicherheit nicht während des laufenden Mietverhältnisses wegen der von der Mieterin bestrittenen Mietforderungen verwerten. Der BGH vertritt die Auffassung, dass eine solche Verwertung dem in § 551 Abs. 3 BGB zum Ausdruck gekommenen Treuhandcharakter der Mietkaution entgegensteht. Auf die Zusatzvereinbarung kann der Vermieter sich nicht berufen (BGB § 551 Abs. 4). Die Mietkaution dient nicht dazu, dem Vermieter eine Verwertungsmöglichkeit zum Zwecke schneller Befriedigung behaupteter Ansprüche gegen den Mieter während des laufenden Mietverhältnisses zu eröffnen. Gemäß § 551 Abs. 3 Satz 3 BGB hat der Vermieter die ihm als Sicherheit überlassene Geldsumme getrennt von seinem Vermögen anzulegen. Mit der Pflicht zur treuhänderischen Sonderung der vom Mieter erbrachten Kaution wollte der Gesetzgeber sicherstellen, dass der Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses auch in der Insolvenz des Vermieters ungeschmälert auf die Sicherheitsleistung zurückgreifen kann, soweit dem Vermieter keine gesicherten Ansprüche zustehen. Diese Zielsetzung würde unterlaufen, wenn der Vermieter die Mietkaution bereits während des laufenden Mietverhältnisses auch wegen streitiger Forderungen in Anspruch nehmen könnte. Das Sicherungsbedürfnis des Vermieters wird dadurch nicht beeinträchtigt, denn die zu seinen Gunsten vereinbarte Sicherheit bleibt dem Vermieter erhalten. Das Urteil des BGH vom 12.01.1972 (VIII ZR 26/71, WM 1972, 335) spricht nicht für die Zulässigkeit eines Zugriffs auf die Kaution im laufenden Mietverhältnis bei streitigen Forderungen. Diese Entscheidung ist schon deshalb nicht einschlägig, weil ihr kein Wohnraummietverhältnis zu Grunde lag, sondern ein Mietverhältnis über Geschäftsraum, für das die Vorschrift des § 551 BGB nicht gilt. Es bedarf schließlich keiner Entscheidung, ob der Vermieter berechtigt ist, die Kaution nach Vertragsende wegen einer streitigen Forderung zu verwerten, denn eine solche Fallgestaltung ist hier nicht gegeben.

Für die Praxis bedeutet dies, dass der Vermieter schlicht und ergreifend während der Mietzeit nicht auf  die Kaution zurückgreifen darf. Ein Zugriff dürfte daher nur für unstreitige Forderungen möglich sein. Wie die Situation zu sehen ist, wenn eine ausdrückliche Formulierung für streitige Ansprüche vorhanden ist, ist offengeblieben.

 

Dr. Boris Cramer

Rechtsanwalt & Notar

Tags: Miete, Mietverhältnis, Kaution

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  • Begegnung zwischen Pferd und LKW, wer muss sich von wem fernhalten?

    Heute einmal ein Exkurs in den Reitsport, natürlich im Zusammenhang mit dem Verkehrsrecht.

    Das OLG Celle hat sich in einer Entscheidung vom 10.04.2018 Az. 4 C 147 / 17 mit der Frage der Haftungsverteilung bei einem Unfall zwischen Lkw und Pfers bei einem Überholvorgang beschäftigt.

    Der Sachverhalt:

    Die Tochter der Klägerin führte das Pferd der Klägerin, ein Reitpony. Der Beklagte zu 1) führte einen Lkw, die Parteien begegneten sich auf einem asphaltierten Weg mit Randstreifen auf beiden Seiten, die Reiterin blieb-ohne abzusteigen-stehen und wendete ihr Pferd Richtung des passierenden LKW´s, während der Lkw langsam an ihr und dem Pferd mit einem Abstand von ungefähr 1 m seitlich vorbeifuhr. Hierbei scheute das Pferd und verletzte sich, im weiteren Verlauf musste das Tier eingeschläfert werden, die Reiterin blieb unverletzt.

    Die Entscheidung:

    Erstinstanzlich war das entscheidende Landgericht von einer Haftungsverteilung zwischen den Parteien von 50:50 ausgegangen. Das OLG Celle blieb im Ergebnis bei der Entscheidung des Landgerichts und bejahte einen mit Haftungsanteil der Reiterin von 50 %. Das OLG Celle führt zunächst aus, dass der Lkw-Fahrer einen seitlichen Abstand von mindestens 1,5-2 m hätte einhalten müssen. Anders als bei dem Passieren oder Überholen von anderen Verkehrsteilnehmern reiche ein Seitenabstand von ca. 1 m nicht aus, da beim Passieren oder Überholen eines Reiters oder auch anderer Tiere mit einer plötzlichen Reaktion des Tieres gerechnet werden müsse. Das OLG führt allerdings weiter aus, dass im Hinblick auf die Verkehrssituation die Reiterin vom Pferd hätte absteigen müssen. Es hätte nicht ausgereicht, hier das Pferd auf dem Seitenstreifen zu lenken und dort anzuhalten. Insbesondere sei hierbei zu bedenken, dass es sich bei Pferden um Fluchttiere handele. Ein Reiter müsse dies in Rechnung stellen und erwarten, dass ein Pferd sowohl durch Geräusche und insbesondere auch durch die pure Anwesenheit eines großen, sehr dicht passierenden Lkw, unruhig wird und schließlich scheut und dabei verunfallt. Dies gelte insbesondere auch dann wenn das Pferd in Richtung Fahrzeuges gestellt würde und damit bei einer fluchtartigen Reaktion gerade in Richtung des Fahrzeuges rennen würde. Hieraus folgert das OLG, dass es vorhersehbar sei, dass Begegnungssituationen mit Fahrzeugen potentiell gefährlich seien, selbst wenn das in Rede stehende Pferd prinzipiell an den Straßenverkehr gewöhnt gewesen sei. Insofern sei es der Reiterin möglich gewesen die Situation zu entschärfen oder zumindest die Gefahr zu reduzieren indem sie vom Pferd abgestiegen wäre und es am kurzen Zügel hätte führen können. Sie hätte auch weiter ein Stück zurückreiten können, um die Begegnung mit dem Fahrzeug an einer breiteren Stelle zu ermöglichen.

    Die Konsequenz:

    Alle Reiter kennen die Situation auf Feldwegen in der Natur. Vielfältig gibt es Begegnungen, sei es mit Kraftfahrzeugen oder sonstigen Personen und/oder Verkehrsteilnehmern. In Situationen in denen die Begegnung nicht plötzlich und unerwartet kommt wird man insofern, im Hinblick auf die obige Entscheidung, dem Reiter empfehlen müssen vom Pferd abzusteigen, um sich nicht dem Vorwurf der Fahrlässigkeit auszusetzen. Übrigen Verkehrsteilnehmern ist allerdings ebenfalls größtmögliche Sorgfalt im Hinblick auf das Wesen „Pferd“ zuzumuten. Dies gilt insbesondere für Kraftfahrzeuge, insbesondere natürlich auch für landwirtschaftliche Geräte. Wenn diesen ein gefahrloses Passieren eines Pferdes mit Reiter oder auch eines Pferdes alleine nicht mit mindestens einem Sicherheitsabstand von 2 m möglich ist, müssen die Verkehrsteilnehmer wechselseitig eine Einigung bezüglich des Passieren d.h. durch Handzeichen etc. herbeiführen. Besonders wichtig ist hierbei nach Auffassung des Unterzeichners, dass, auch gerade jungen Reitern, immer wieder die Gefahr vor Augen geführt wird und diese dazu angehalten werden in unklaren Situationen eher vom Pferd abzusteigen, als sich bezüglich der eigenen Vertrautheit mit dem Tier zu sicher zu sein.

    Dr. Boris Cramer

    Rechtsanwalt

    zugleich Fachanwalt für Verkehrsrecht

  • Mängelgewährleistungs-Verkürzung in vielen Fällen unwirksam!!

    Wir hatte an dieser Stelle bereits einmal auf die Entscheidung des BGH vom 15.04.2015 hingewiesen, in dem der BGH die Klauseln des ZDK zur Verkürzung der Gewährleistung auf 1 Jahr in vielen Fällen als unwirksam angesehen hatte.

    Nun hat sich ebenfalls der EUGH mit dem Problem beschäftigt und festgestellt, dass die generelle Verkürzung der Verjährungsfrist unwirksam sei, da lediglich die Haftungsdauer beschränkt werden könne (EUGH Urt. v. 13.07.2017 Az.: C- 133/16). Daraus ergibt sich allerdings, dass die -derzeit im KfZ-Handel verwendeten Klauseln- unwirksam gem. §§ 306, 307 BGB sind, da sie dem Verbraucher eine Verkürzung der Verjährungsfrist gegenüber erklären.

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  • Tierhalterhaftung und Reitbeteiligung

    OLG Nürnberg Urt. v. 29.03.2017 Az.: 4 U 1162/13

     

    Im Fall der Vergabe einer Reitbeteiligung machen sich die Parteien in der Regel keine Gedanken über einen Unfall. Was passiert aber wenn, z.B. das Pferd bei einem Ausritt scheut und der/die Reiterin stürzt? § 833 BGB statuiert die sog. Tierhalterhaftung. Es handelt sich dabei um eine verschuldensunabhängige Haftung des Halters eines Tieres der für etwaige Schäden von Dritten, sobald sich die typische Gefahr des Tieres (hier z.B. das Scheuen) manifestiert, . Für die Reitbeteiligung hat das OLG Nürnberg nun folgendes statuiert:

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