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Immobilienkauf: Aufklärungspflicht bei älteren Häusern

Wann greift bei Mängeln an älteren Häusern eine Aufklärungspflicht des Verkäufers? Das OLG Hamm hat entscheiden, dass der Verkäufer eines Wohnhauses, dessen Keller im Jahre 1938 gebaut worden ist, einen Kaufinteressenten darüber aufklären muss, dass bei starken Regenfällen Wasser in flüssiger Form „breitflächig“ in den Keller eindringt. Hiermit hätte der Käufer nicht rechnen müssen.

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Nichteheliche Lebensgemeinschaft und Trennung

Wenn sich nicht verheiratete Paare trennen kommt es häufig zum Streit wegen der Vermögensauseinandersetzung. Oftmals wird dann versucht nach den Grundsätzen der ungerechtfertigten Bereicherung und/oder wegen des Wegfalles der Geschäftsgrundlage einen Vermögensausgleich zwischen den Parteien herzustellen. Grundsätzlich kann zwischen Partnern einer nicht ehelichen Lebensgemeinschaft ein Bereicherungsanspruch wegen Zweckverfehlung in Betracht kommen, soweit Leistungen über das tägliche Zusammenleben hinaus bei einem oder beiden Partnern zu bleibenden Vermögenswerten geführt haben. Vor dem OLG Brandenburg ist ein Kläger mit einem solchen Ausgleichssanspruch gescheitert, da er dessen Voraussetzungen nicht beweisen konnte.

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Ist ein Erbschein wirklich notwendig?

Wenn ein vom Nachlassgericht eröffnetes eigenhändiges Testament die Erbfolge mit der im Rechtsverkehr erforderlichen Eindeutigkeit nachweist, kann der Erbe damit sein Erbrecht belegen. Ein Erbschein kann dann ggf. entbehrlich sein. Das hat der BGH entschieden und die Verurteilung einer Sparkasse zur Erstattung von Gerichtskosten im Zusammenhang mit einem erteilten Erbschein bestätigt.

Der Fall:

Die Tochter eines verstorbenen Ehepaars verlangte von der Sparkasse Erstattung der für die Erteilung eines Erbscheins angefallenen Gerichtskosten. Die Erblasserin errichtete zusammen mit ihrem vorverstorbenen Ehemann ein das eigenhändiges Testament zugunsten ihrer Kinder. Das Testament war bezüglich der Erbeinsetzung eindeutig. Das jeweils nachlassgerichtlich eröffnete Testament wurde sowohl nach dem Tod des Ehemannes als auch nach dem Tod der Erblasserin der Sparkasse vorgelegt. Die Tochter forderte nach dem Tod der Mutter sodann die Sparkasse auf, die Erblasserkonten freizugeben. Die Sparkasse lehnte dies mit der Begründung ab, dass im Testament lediglich Vermächtnisnehmer bestimmt wurden. Sie forderte die Vorlage eines Erbscheins. Daraufhin erwirkte die Tochter einen Erbschein. Die Gerichtskosten hierfür beliefen sich auf 1.770 €. Der Nachlass bestand nur aus Konten bei der Sparkasse und aus einem schon vor der Erbscheinerteilung ausbezahlten Guthaben bei einer anderen Bank. Da der Erbschein aus Sicht der Tochter nur für die Sparkasse erteilt werden musste, forderte diese die Sparkasse zunächst außergerichtlich und dann im Klagewege auf, die angefallenen Kosten i.H.v. 1.770 € zu übernehmen.  Das AG und das LG verurteilten die Sparkasse zur Erstattung der Gerichtskosten.

Die Entscheidung:

Die hiergegen von der Sparkasse eingelegte Revision ist nach Ansicht des BGH unbegründet. Das Berufungsgericht hat zu Recht einen Anspruch gegen die Sparkasse auf Erstattung der Gerichtskosten aus § 280 Abs. 1 BGB bejaht. Die Sparkasse hat durch ihre Forderung nach einem Erbschein gegen die ihr obliegende vertragliche Leistungstreuepflicht verstoßen. Eine vertragliche Regelung zum Nachweis des Erbrechts bestand nicht. Eine Bank kann auch bei einem eigenhändigen Testament nicht grundsätzlich auf die Vorlage eines Erbscheins bestehen. Dem berechtigten Interesse des oder der Erben an einer raschen und kostengünstigen Abwicklung des Nachlasses muß die Bank Rechnung zu tragen. Dem Interesse der Bank an einer risikolosen Abwicklung bzw. der Vermeidung einer doppelten Inanspruchnahme kann auch meist durch die Vorlage eines eröffneten eigenhändigen Testaments genüge getan werden. Jedoch darf das der Bank vorgelegte handschriftliche Testament nicht gesteigert auslegungsbedürftig sein. Bei konkreten und begründeten Zweifel an der Erbfolge kann die Bank die Vorlage weiterer Unterlagen oder auch einen Erbschein verlangen. Ob die Bank einen Erbschein fordern darf, obliegt letztendlich der Beurteilung des Tatrichters. Vorliegend waren jedoch nach Ansicht des BGH solche konkreten und begründeten Zweifel nicht ersichtlich. Daraus folgt: Unter Bezugnahme auf seine bisherige Rechtsprechung stellte der BGH in diesem Urteil nochmals klar, dass der Erbe bis auf wenige Ausnahmen nicht verpflichtet ist, sein Erbrecht durch einen Erbschein nachzuweisen. Er hat die Möglichkeit, den Nachweis auch in anderer Form zu erbringen. Neben einem eröffneten notariellen Testament oder Erbvertrag kann der Nachweis auch mittels eines eindeutigen handschriftlichen, nachlassgerichtlich eröffneten Testaments oder im Falle der gesetzlichen Erbfolge mittels der üblichen Personenstandsurkunden geführt werden. Der BGH stellt aber auch klar, dass der Nachweis mittels eröffneten handschriftlichem Testament nur dann möglich ist, wenn das Testament eindeutig ist und keine gesteigerte Auslegung erfordert.

Aber Achtung:

Zur Änderung des Grundbuchs kann der Nachweis der Erbfolge gem. § 35 Abs.1 GBO nur durch einen Erbschein oder ein Europäisches Nachlasszeugnis geführt werden. Nur wenn die Erbfolge auf einer Verfügung von Todes wegen fußt, die in einer öffentlichen Urkunde enthalten ist, genügt es, anstelle des Erbscheins oder des Europäischen Nachlasszeugnisses die Verfügung und die Niederschrift über die Eröffnung der Verfügung vorzulegen. Ein handschriftliches Testament reicht dagegen nicht aus im Gegensatz zu einem notariell beurkundeten Testament.

BGH, Urt. v. 05.04.2016 - XI ZR 440/15

Dr. Boris Cramer

Rechtsanwalt und Notar

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Achtung!! Europäische Erbrechtsverordnung in Kraft getreten!!

Die am 16.08.2012 in Kraft getretene europäische Erbrechtsverordnung ist nunmehr seit dem 17. August für alle EU-Länder (mit Ausnahme Dänemark, Irland und Britannien) verbindlich geworden. Daraus ergibt sich, dass in Erbfällen, die im Ausland eintreten zunächst überprüft wird, wo der Erblasser seinen letzten gewöhnlichen Aufenthalt hatte. Für diese Erbfälle gilt, sofern der Erblasser seinen gewöhnlichen Aufenthalt im EU-Ausland hatte das Erbrecht des Aufenthaltslandes (z.B. Spanien bei Mallorca-Residenten). Selbst für Fälle, in denen ein Testament vorliegt gilt dies, sofern nicht ausdrücklich eine Regelung bezüglich des so genannten Erbstatuts getroffen worden ist, d.h. der Erblasser eindeutig erklärt hat, welches Recht anwendbar sein soll.

Die Erbrechte der europäischen Mitgliedstaaten sind völlig unterschiedlich. In Spanien ist es z.B. sogar so, dass die Erbrechte zwischen den unterschiedlichen Bereichen des Landes z.B. zwischen Andalusien und Barcelona unterschiedlich sind. Sogar die einzelnen Regelungen auf den Balearen sind unterschiedlich, sodass es unterschiedliche Regelungen gibt, sofern ein Erblasser auf Mallorca oder Ibiza verstirbt.

Bezüglich des spanischen Erbrechtes kann z.B. gesagt werden, dass nur die Kinder Erben sind und die Ehefrau lediglich ein Nießbrauch am Nachlass hat. Im spanischen Erbrecht kann zu dem testamentarisch nur über einen Teil des Vermögens verfügt werden, für einen wesentlichen Teil gilt zwingend, dass dieser den Kindern zusteht und insofern testamentarisch nicht darüber verfügt werden kann.

Insofern kann den Mandanten nur angeraten werden, bereits bei Errichtung eines Testamentes zu überlegen, ob gegebenenfalls der Lebensabend im Ausland verbracht wird und/oder nach einem Umzug ins Ausland unbedingt das Testament von einem Notar oder Fachanwalt für Erbrecht überprüfen zu lassen.

Bitte sprechen Sie uns in diesen Fällen an.

Dr. Boris Cramer

Notar

August 2015

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Ehegattentestamente - rechtssicher

In der Regel bilden Eheleute eine Lebens- und Schicksalsgemeinschaft.

Aus diesem Grund besteht bei ihnen meistens der Wunsch ihre wirtschaftlichen und rechtlichen Angelegenheiten im Falle des Todes eines der Partner oder beider Partner gemeinsam zu regeln.

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Weitere Beiträge ...

Newsfeed mit aktuellen Meldungen

  • Begegnung zwischen Pferd und LKW, wer muss sich von wem fernhalten?

    Heute einmal ein Exkurs in den Reitsport, natürlich im Zusammenhang mit dem Verkehrsrecht.

    Das OLG Celle hat sich in einer Entscheidung vom 10.04.2018 Az. 4 C 147 / 17 mit der Frage der Haftungsverteilung bei einem Unfall zwischen Lkw und Pfers bei einem Überholvorgang beschäftigt.

    Der Sachverhalt:

    Die Tochter der Klägerin führte das Pferd der Klägerin, ein Reitpony. Der Beklagte zu 1) führte einen Lkw, die Parteien begegneten sich auf einem asphaltierten Weg mit Randstreifen auf beiden Seiten, die Reiterin blieb-ohne abzusteigen-stehen und wendete ihr Pferd Richtung des passierenden LKW´s, während der Lkw langsam an ihr und dem Pferd mit einem Abstand von ungefähr 1 m seitlich vorbeifuhr. Hierbei scheute das Pferd und verletzte sich, im weiteren Verlauf musste das Tier eingeschläfert werden, die Reiterin blieb unverletzt.

    Die Entscheidung:

    Erstinstanzlich war das entscheidende Landgericht von einer Haftungsverteilung zwischen den Parteien von 50:50 ausgegangen. Das OLG Celle blieb im Ergebnis bei der Entscheidung des Landgerichts und bejahte einen mit Haftungsanteil der Reiterin von 50 %. Das OLG Celle führt zunächst aus, dass der Lkw-Fahrer einen seitlichen Abstand von mindestens 1,5-2 m hätte einhalten müssen. Anders als bei dem Passieren oder Überholen von anderen Verkehrsteilnehmern reiche ein Seitenabstand von ca. 1 m nicht aus, da beim Passieren oder Überholen eines Reiters oder auch anderer Tiere mit einer plötzlichen Reaktion des Tieres gerechnet werden müsse. Das OLG führt allerdings weiter aus, dass im Hinblick auf die Verkehrssituation die Reiterin vom Pferd hätte absteigen müssen. Es hätte nicht ausgereicht, hier das Pferd auf dem Seitenstreifen zu lenken und dort anzuhalten. Insbesondere sei hierbei zu bedenken, dass es sich bei Pferden um Fluchttiere handele. Ein Reiter müsse dies in Rechnung stellen und erwarten, dass ein Pferd sowohl durch Geräusche und insbesondere auch durch die pure Anwesenheit eines großen, sehr dicht passierenden Lkw, unruhig wird und schließlich scheut und dabei verunfallt. Dies gelte insbesondere auch dann wenn das Pferd in Richtung Fahrzeuges gestellt würde und damit bei einer fluchtartigen Reaktion gerade in Richtung des Fahrzeuges rennen würde. Hieraus folgert das OLG, dass es vorhersehbar sei, dass Begegnungssituationen mit Fahrzeugen potentiell gefährlich seien, selbst wenn das in Rede stehende Pferd prinzipiell an den Straßenverkehr gewöhnt gewesen sei. Insofern sei es der Reiterin möglich gewesen die Situation zu entschärfen oder zumindest die Gefahr zu reduzieren indem sie vom Pferd abgestiegen wäre und es am kurzen Zügel hätte führen können. Sie hätte auch weiter ein Stück zurückreiten können, um die Begegnung mit dem Fahrzeug an einer breiteren Stelle zu ermöglichen.

    Die Konsequenz:

    Alle Reiter kennen die Situation auf Feldwegen in der Natur. Vielfältig gibt es Begegnungen, sei es mit Kraftfahrzeugen oder sonstigen Personen und/oder Verkehrsteilnehmern. In Situationen in denen die Begegnung nicht plötzlich und unerwartet kommt wird man insofern, im Hinblick auf die obige Entscheidung, dem Reiter empfehlen müssen vom Pferd abzusteigen, um sich nicht dem Vorwurf der Fahrlässigkeit auszusetzen. Übrigen Verkehrsteilnehmern ist allerdings ebenfalls größtmögliche Sorgfalt im Hinblick auf das Wesen „Pferd“ zuzumuten. Dies gilt insbesondere für Kraftfahrzeuge, insbesondere natürlich auch für landwirtschaftliche Geräte. Wenn diesen ein gefahrloses Passieren eines Pferdes mit Reiter oder auch eines Pferdes alleine nicht mit mindestens einem Sicherheitsabstand von 2 m möglich ist, müssen die Verkehrsteilnehmer wechselseitig eine Einigung bezüglich des Passieren d.h. durch Handzeichen etc. herbeiführen. Besonders wichtig ist hierbei nach Auffassung des Unterzeichners, dass, auch gerade jungen Reitern, immer wieder die Gefahr vor Augen geführt wird und diese dazu angehalten werden in unklaren Situationen eher vom Pferd abzusteigen, als sich bezüglich der eigenen Vertrautheit mit dem Tier zu sicher zu sein.

    Dr. Boris Cramer

    Rechtsanwalt

    zugleich Fachanwalt für Verkehrsrecht

  • Mängelgewährleistungs-Verkürzung in vielen Fällen unwirksam!!

    Wir hatte an dieser Stelle bereits einmal auf die Entscheidung des BGH vom 15.04.2015 hingewiesen, in dem der BGH die Klauseln des ZDK zur Verkürzung der Gewährleistung auf 1 Jahr in vielen Fällen als unwirksam angesehen hatte.

    Nun hat sich ebenfalls der EUGH mit dem Problem beschäftigt und festgestellt, dass die generelle Verkürzung der Verjährungsfrist unwirksam sei, da lediglich die Haftungsdauer beschränkt werden könne (EUGH Urt. v. 13.07.2017 Az.: C- 133/16). Daraus ergibt sich allerdings, dass die -derzeit im KfZ-Handel verwendeten Klauseln- unwirksam gem. §§ 306, 307 BGB sind, da sie dem Verbraucher eine Verkürzung der Verjährungsfrist gegenüber erklären.

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  • Tierhalterhaftung und Reitbeteiligung

    OLG Nürnberg Urt. v. 29.03.2017 Az.: 4 U 1162/13

     

    Im Fall der Vergabe einer Reitbeteiligung machen sich die Parteien in der Regel keine Gedanken über einen Unfall. Was passiert aber wenn, z.B. das Pferd bei einem Ausritt scheut und der/die Reiterin stürzt? § 833 BGB statuiert die sog. Tierhalterhaftung. Es handelt sich dabei um eine verschuldensunabhängige Haftung des Halters eines Tieres der für etwaige Schäden von Dritten, sobald sich die typische Gefahr des Tieres (hier z.B. das Scheuen) manifestiert, . Für die Reitbeteiligung hat das OLG Nürnberg nun folgendes statuiert:

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