Kaufvertrag

 K a u f v e r t r a g

- Hinweise für Verkäufer und Käufer - 

Vorbemerkung

 

 

Der Erwerb einer Immobilie lässt sich in drei Grundtypen einordnen:

 

 

Aufgrund grundlegender Unterschiede zwischen dem Bauträgervertrag und den ersten beiden Vertragstypen beziehen sich folgende Hinweise nur auf Verträge im Sinne der beiden ersten Varianten.

Der Immobilienkauf ist sowohl für Verkäufer als auch Käufer ein wesentliches Geschäft. Manche Beteiligte schließen nur einmal im Leben einen entsprechenden Vertrag ab. Um die unterschiedlichen Interessenlagen der Parteien zu berücksichtigen hat sich in der Praxis ein bestimmtes Verfahren sowohl in rechtlicher als auch abwicklungstechnischer Hinsicht als sinnvoll und wichtig ergeben. Die folgenden Informationen sollen häufig gestellte Fragen beantworten.

Das Merkblatt soll nur eine Hilfestellung für bestimmte Fragen geben, kann und soll aber die Beratung durch uns als Notare nicht ersetzen,

 

sprechen Sie uns und unsere Mitarbeiterinnen an.

 

I. Vorbereitung

Vor dem Abschluss eines Kaufvertrages ist dem Käufer dringend zu empfehlen, das Objekt und die Umgebung des Objektes genau zu überprüfen. Das Vertragsobjekt selbst sollte genau besichtigt werden, je nach eigener Sachkenntnis kann auch eine Prüfung durch einen Sachverständigen notwendig, aber zumindest sinnvoll sein. Hierbei aufgedeckte Mängel sollten mit dem Verkäufer besprochen werden und die getroffenen Vereinbarungen im Kaufvertrag aufgeführt werden. Für Sachmängel wird im Kaufvertrag regelmäßig die Gewährleistung des Verkäufers ausgeschlossen, sodass nach der Beurkundung auftretende Fehler nicht mehr beim Verkäufer gerügt werden können, es sei denn, dieser hätte seine insoweit vorhandene Kenntnis arglistig verschwiegen oder eine Beschaffenheitszusage bzw. gar Garantie übernommen. Sind dem Käufer Sachmängel bei Vertragsschluss bekannt, haftet der Verkäufer ohnehin nicht, es sei denn im Vertrag wäre etwas anderes vereinbart.

Besonderes Augenmerk sollten Sie den Nachrüstungspflichten widmen, die sich im Hinblick auf die Energieeinsparverordnungen 2002, 2007 und 2009 ergeben (insbesondere Pflichten zur Dämmung von Leitungen, Armaturen und der Obergeschossdecke zum Dachboden, sowie die Außerbetriebnahme von Öl- oder Gaskesseln, die noch aus der Zeit vor 1978 stammen). Selbst wenn Ihr Verkäufer hiervon noch befreit war, müssen diese Maßnahmen binnen zwei Jahren nach Eigentumswechsel durchgeführt werden.

Desgleichen sollte sich der Käufer insbesondere bei Bauplatzkäufen über die Bebaubarkeit, ferner über den Stand der Erschließung und ihrer Abrechnung bei der zuständigen Gemeinde und ggf. Abwasserzweckverbänden sowie sonstigen Versorgungsunternehmen (Stadtwerken etc.) genau informieren. Häufig werden Erschließungsmaßnahmen durchgeführt, jedoch erst zu erheblich späterer Zeit mit dem Eigentümer abgerechnet, sodass latente Belastungen auf dem Grundstück liegen. Zugleich können Zahlungen drohen, wenn konkrete Erschließungsmaßnahmen im betroffenen Gebiet beschlossen, jedoch noch nicht durchgeführt sind. Die hieraus resultierenden künftigen finanziellen Belastungen können erheblich sein und sollten daher exakt ermittelt werden. Auch empfiehlt es sich, die Grundstücksgrenzen in Natur mit den in der amtlichen Flurkarte eingezeichneten zu vergleichen. Ihr Notar kann Ihnen gegen Erstattung der anfallenden Gebühren einen Ausdruck aus dem amtlichen Liegenschaftskataster besorgen.

Frühzeitig sollte zwischen Verkäufer und Käufer auch besprochen werden, welche weiteren Gegenstände außer Grundstück, ggf. Gebäude und dessen wesentlichen Bestandteilen mitveräußert werden. In Betracht kommen etwa Mobiliar, Vorhänge und Lampen, Auflageteppiche, Einbaumöbel, Gartengegenstände, die Dachantenne, aber auch z. B. der Heizölvorrat in den Tanks. Alle diese Gegenstände sollten im Kaufvertrag gesondert aufgeführt werden unter Angabe des jeweiligen Kaufpreisteils. Sollte es sich um eine größere Zahl mitveräußerter beweglicher Gegenstände handeln, empfiehlt sich die Abfassung einer Liste, welche als Anlage zur Notarurkunde genommen werden kann. Bei Ankauf zur späteren Vermietung sollte auch eine gesonderte Ausweisung des Grundstücksanteils und des Gebäudeanteils ins Auge gefasst werden. Die jeweiligen Teilbeträge sind maßgeblich für die spätere Abschreibung durch den Käufer (die sich im Falle der Vermietung nur aus dem Gebäudeanteil berechnet) sowie für die Belastung mit Grunderwerbsteuer und Grundbuchgebühren (welche den auf bewegliche Gegenstände und – bei Eigentumswohnungen – den auf die anteilige, nach Miteigentumsanteilen berechneten Anteil an der Instandhaltungsrücklage der Eigentümergemeinschaft nicht umfassen). Eine sorgfältige Klärung kann also Kosten bzw. Steuer sparen.

Zur Vorbereitung des Kaufvertrages muss der Notar den derzeitigen Grundbuchstand ermitteln. Hierzu sind die Angaben, die Sie gegenüber dem Notariat machen wesentlich. Je mehr Details Sie schon mitteilen können, um so schneller und einfacher gestaltet sich die Vorbereitung.

Der Gesetzgeber hat bei Grundstücksverträgen zwingend die Einschaltung eines Notares vorgesehen. Dies soll gewährleisten, dass die rechtlichen Notwendigkeiten eingehalten werden. Die - oft ebenso wichtigen - wirtschaftlichen Grundlagen des Vertrages, wie z.B. die Höhe des Kaufpreises, die Zahlungsfähigkeit und Zuverlässigkeit des Käufers/Verkäufers, etc., kann und darf der Notar nicht garantieren. In Parteiverhandlungen darf der Notar sich nicht einmischen, er darf lediglich Hilfestellung bei der juristischen Klärung und Formulierung geben.

 

Finanziert der Käufer den Kaufpreis oder Teile davon mit Hilfe eines Kreditinstituts, sollte er die Konditionen des Kreditvertrags und die Auszahlungsvoraussetzungen des Darlehens möglichst frühzeitig, jedenfalls aber vor Beurkundung des Kaufvertrags mit seinem Kreditinstitut besprechen. In diesem Fall kann die Bank oder Sparkasse die zur Grundschuldbestellung erforderlichen Unterlagen rechtzeitig an das Notariat übermitteln, so dass die Beurkundung der Grundschuld im gleichen Termin wie der Kaufvertrag durchgeführt werden kann. Dies erspart dem Käufer Zeit, Geld (da Rangrücktrittskosten beim Grundbuchamt entfallen) und zusätzlichen Schriftverkehr.

Die Absicherung von Darlehensmitteln zur „Vorwegfinanzierung“ des Kaufpreises durch den Käufer im Wege der Eintragung einer Grundschuld am erworbenen Grundbesitz ist das in der Praxis bewährte übliche Verfahren und beinhaltet für keinen Vertragsteil erhöhte Risiken. Nur dadurch kann der „Teufelskreis“ durchbrochen werden, dass der Verkäufer während der Finanzierungsphase noch Eigentümer des Grundstücks ist, die Sicherheit an der Immobilie aber bereits durch den Käufer als künftigen Eigentümer in Anspruch genommen werden muss, um die Auszahlungsvoraussetzungen seines Kreditinstituts zu erfüllen. Daher wirkt zur Grundschuldbestellung der Verkäufer als Noch-Eigentümer mit, indem er die Eintragung der Grundschuld an seinem Eigentum gestattet und so die Voraussetzung für das finanzierende Kreditinstitut zur Auszahlung des Geldes schafft. Im Kaufvertrag bevollmächtigt der Verkäufer in der Regel den Käufer, die Grundschuldbestellung auch in seinem Namen zu beurkunden. Eine persönliche Haftung für den Grundschuldnennbetrag oder Kosten geht er dabei nicht ein.

Die Darlehenssumme darf (bis zur Höhe des Kaufpreises) nur an den Verkäufer bzw. dessen Bank ausgezahlt werden zur Erfüllung der Kaufpreisschuld. Ein Einsatz der Finanzierungsmittel für sonstige Zwecke des Käufers (Urlaub, Autofinanzierung, etc) ist also bei dieser „zweckgebundenen Finanzierungsvollmacht“ ausgeschlossen. Sobald der Verkäufer den Kaufpreis erhalten hat und die Grunderwerbsteuer bezahlt ist, steht es dem Käufer frei, etwa noch nicht ausgeschöpfte Darlehensteile zu Bau- oder Renovierungszwecken etc. einzusetzen.

Das vom Notar elektronisch eingesehene Grundbuch gibt auch Aufschluss über etwa eingetragene Belastungen in Abteilung II und Abteilung III.

Hinsichtlich deren Schicksal ist zu differenzieren:

 

Es kann weiter sein, dass das Vertragsobjekt mit Baulasten belastet ist. Diese Baulasten sind im sogenannten „Baulastenverzeichnis“, das bei der Kreisverwaltungsbehörde geführt wird, eingetragen. Eine Pflicht des Notars zur Einsicht in dieses Verzeichnis besteht nicht. Gegenstand solcher Baulasten, die auch ohne ausdrückliche Erwähnung künftige Eigentümer binden, sind z.B. Duldungspflichten oder Bebauungsbeschränkungen, die im Grundbuch als Dienstbarkeiten in Abt. II einzutragen wären. Auch über solche Baulasten sollten gegebenenfalls im Vorfeld Erkundigungen angestellt werden, wie überhaupt beabsichtigte Bebauungen durch den Kaufinteressenten mit der örtlichen Baubehörde auf Genehmigungsfähigkeit überprüft werden sollten.

Ist der Vertragsbesitz vermietet oder verpachtet, tritt der Käufer kraft Gesetzes in den Mietvertrag ein (Kauf bricht nicht Miete). Eine Kündigung kommt daher nur bei den gesetzlich vorgeschriebenen Voraussetzungen, z. B. Eigenbedarf, in Betracht. Im Verhältnis zwischen Verkäufer und Käufer wäre allerdings nach dem Gesetz der Verkäufer zur mietfreien Übereignung verpflichtet, was er (mangels Kündigungsmöglichkeit) schlechterdings nicht leisten kann, so dass die ausdrückliche Übernahme des Mietvertrages auch im Verhältnis zum Verkäufer die Regel ist.

Daneben kann der Vertragsbesitz weiteren Beschränkungen unterliegen, z. B. Vorkaufsrechten nach § 577 BGB (zu Gunsten des Mieters, wenn das Objekt in Eigentumswohnungen aufgeteilt wurde und dann verkauft wird); ferner nach dem Baugesetzbuch zugunsten der Gemeinde (im Gebiet eines Bebauungsplanes oder für öffentliche Zwecke). Ob solche Vorkaufsrechte ausgeübt werden, kann durch den Notar erst nach Beurkundung amtlich geprüft werden In der Regel ist das Vorliegen einer Nichtausübungserklärung eine der Voraussetzungen der Fälligkeit des Kaufpreises.

Weiterhin kommt es vor, dass der im Grundbuch eingetragene Eigentümer verstorben oder rechtlich nicht handlungsfähig ist, so dass zusätzliche Vorkehrungen (Nachweis der Erbfolge durch Erbschein, Bestellung eines Betreuers, der zur Veräußerung der gerichtlichen Genehmigung bedarf etc.) erforderlich sind.

Besonderer Wert muss auf die korrekte Angabe des vereinbarten Kaufpreises und aller sonstigen im Zusammenhang mit dem Vertrag getroffenen Abreden gelegt werden, da andernfalls der gesamte Vertrag unwirksam sein kann. Dies gilt auch für bereits geleistete Anzahlungen auf den Kaufpreis, die im Vertrag gesondert erwähnt werden müssen.

Die Berücksichtigung all dieser Punkte stellt keine juristische Förmmelei dar, sondern dient den Vertragsteilen zur interessengerechten Abwicklung des Vertrags.

 

II. Beurkundung

Vor dem Beurkundungstermin erhalten Sie von uns einen Vertragsentwurf übersandt. Sollten sich hierbei Fragen aufwerfen, wenden Sie sich bitte unverzüglich an uns oder unsere Mitarbeiterinnen im Notariat. Den Beurkundungstermin stimmen Sie bitte mit den anderen Beteiligten und den Mitarbeiterinnen im Notariat ab. Sofern der andere Vertragsbeteiligte als Unternehmer handelt, muss Ihnen eine mindestens vierzehntätige „Prüfungsfrist“ zwischen Entwurfsübersendung und Beurkundung zur Verfügung stehen (§ 17 Abs. 2a Beurkundungsgesetz), von der nur in sehr engen Ausnahmefällen abgewichen werden darf.

Zur Beurkundung bringen Sie bitte Ihren (wenn möglich gültigen) Personalausweis oder Reisepass mit, es sei denn, Sie sind bereits Kunde im Notariat und dadurch dem Notar persönlich bekannt.

Sofern Ihnen als Verkäufer Dokumente von Gläubigern vorliegen bezüglich solcher Rechte, die im Rahmen der Kaufvertragsabwicklung zur Löschung gelangen sollen („Löschungsbewilligung“, ggf. auch „Grundschuldbrief“), können Sie diese vor oder bei Beurkundung in meinem Notariat abgeben. Dadurch werden unnötige Doppelanforderungen dieser Unterlagen vermieden. Es hilft auch, z.B. zumindest die Darlehensnummer Ihres bereits zurückgezahlten Kredites zu erfahren, da der Schriftverkehr so bei der Bank rascher zugeordnet werden kann.

Sofern Sie als Käufer den Kaufpreis ganz oder teilweise über Bankkredit finanzieren, bitte ich Sie in Ihrem eigenen Interesse, bei Ihrem Kreditsachbearbeiter die rechtzeitige Übersendung der Grundschuldbestellungsunterlagen an unser Notariat zu veranlassen, so dass die Beurkundung der für die Finanzierung unerlässlichen Grundschuld für den gleichen Termin vorbereitet werden kann.

Während der Beurkundung wird Ihnen der gesamte Text des Kaufvertrags vom Notar vorgelesen. Dies entspricht der gesetzlichen Pflicht und soll dazu dienen, dass zum einen der genaue Inhalt beiden Vertragsteilen nochmals zu Bewusstsein gelangen kann, zum anderen dazu, dass der Notar die rechtliche Gestaltung in Absprache mit den Beteiligten nochmals prüft und sicherstellt, dass alle erforderlichen Regelungen im Vertrag enthalten sind. Fragen und Auskünfte können jederzeit während der Beurkundung oder im Anschluss an das Verlesen gestellt bzw. erteilt werden.

Selbstverständlich steht Ihnen das Notariat auch nach Beurkundungsverhandlung für alle Rückfragen und Informationen im Zusammenhang mit diesem Vertrag gern zur Verfügung. Sie erhalten nach Abschluss der Beurkundung per Post die „amtliche Ausfertigung“ des Vertrages. Sollten Sie noch Fragen haben,

 

„Sprechen Sie uns bitte an“

 

III. Vollzug

Nach der reinen Beurkundungstätigkeit muss das Notariat im Zusammenhang mit einer Kaufvertragsabwicklung noch eine Vielzahl weiterer Tätigkeiten ausführen. So übernimmt es der Notar, die ihm Kraft Gesetzes zustehenden Benachrichtigungen durchzuführen. Er überwacht die sachgerechte und richtige Eintragung im Grundbuch von Vormerkung, Grundschuld und Eigentumsumschreibung. Er sorgt für die Einholung aller Bescheinigungen und Genehmigungen und Negativatteste, die zur Abwicklung erforderlich sind, und veranlasst unter Übernahme der vollständigen Haftung die Mitteilung der Kaufpreisfälligkeit an beide Vertragsteile. Des weiteren ist er dafür verantwortlich, dass die Eigentumsumschreibung erst nach vollständiger Kaufpreiszahlung an den Verkäufer erfolgen darf.

 

Die Veräußerung eines Grundstücks hat noch weitere Rechtsfolgen, auf die im Zusammenhang hinzuweisen ist. Zum einen unterliegt jedes Grundstück der Grundsteuer. Steuerschuldner hierfür ist der Eigentümer zu Beginn eines jeden Kalenderjahres, d. h. bei Besitzübergang im laufenden Kalenderjahr muss die anteilige Verrechnung der Grundsteuervorauszahlung zwischen den Vertragsteilen erfolgen, da seitens der Gemeinde die Zurechnung auf den Käufer erst zum 1. Januar des Folgejahres durchgeführt wird. Auch gehen die Gebäudeversicherungen (v.a. die Brandversicherung) kraft Gesetzes auf den Erwerber über, der jedoch innerhalb eines Monats nach der Eigentumsumschreibung (nicht bereits ab Zahlung oder Besitzübergang) kündigen kann. Die Veräußerung ist dem Versicherer unverzüglich anzuzeigen, andernfalls wird der Versicherer von der Leistungspflicht frei, wenn der Versicherungsfall später als einen Monat nach der Veräußerung eintritt.

 

Möhnesee, im Juni 2013

Dr. Boris Cramer

Rechtsanwalt & Notar

Tags: Notariat, Kaufvertrag

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