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Besitz und Eigentum; Umzug

Notare werden nach der oder in der Beurkundung oft gefragt:

“… Und wie läuft das denn jetzt weiter nach dem Kaufvertrag, wann können wir in die neue Wohnung/Haus einziehen?...“

Das sind berechtigte Fragen, die allerdings nicht pauschal beantwortet werden können.

Die nachfolgenden Ausführungen sollen Ihnen ein paar nützliche Hinweise zur Abwicklung des notariellen Geschäftes nach Beurkundung eines Kaufvertrages geben.

 

 

 

I. Erläuterung der Begriffe

In Kauf- und Überlassungsverträgen werden stets die Begriffe „Eigentum“ und „Besitz“ verwendet. In den Verträgen werden sie in ihrer juristischen Bedeutung verwendet, während sie in der Umgangssprache oft gleichbedeutend verwendet werden. Unter Eigentum versteht man die formale Rechtsposition, die es einer Person erlaubt, über den entsprechenden Gegenstand nach eigenem Belieben zu verfügen, z.B. durch Verkauf oder Belastung (z.B. mit Grundschulden). Bei Grundstücken ergibt sich der Eigentümer aus dem Grundbuch. Eigentum an einer Immobilie wird übertragen durch Einigung mit dem bisherigen Eigentümer über die Rechtsänderung (sog. Auflassung) und Eintragung im Grundbuch aufgrund eines notariell beurkundeten Vertrages. Besitz stellt hingegen die tatsächliche Sachherrschaft über einen Gegenstand dar, d.h. Besitzer ist derjenige, der eine Sache in seinem Herrschaftsbereich hat, dies muss nicht zwingend der Eigentümer sein. Der Mieter eines Hauses z.B. ist (unmittelbarer) Besitzer des Hauses, aber nicht Eigentümer. Besitzer eines Grundstückes wird jemand in aller Regel durch Übergabe des Grundstücks (bei einem bebauten Grundstück also mit Schlüsselübergabe). Bei einem vermieteten Objekt ist der unmittelbare Besitz vor und nach dem Kauf beim Mieter. Zu dem im Vertrag geregelten Zeitpunkt (in der Regel die Zahlung des Kaufpreises) geht dann der sogenannte „mittelbare Besitz“ auf den Käufer über. Darunter versteht man das Recht, unter bestimmten Umständen die Herausgabe des Objektes vom unmittelbaren Besitzer (z.B. Mieter) verlangen zu können, z.B. nach Beendigung eines Mietverhältnisses oder eines Nießbrauches.

 

II. Vertragliche Regelungen

 

In Standardverträgen heißt es meist, wenn es um den Besitzübergang geht: „Der Besitz und die Nutzung, die Gefahr und Lasten, einschließlich aller Verpflichtungen aus dem Grundbesitz, betreffend Versicherungen sowie die allgemeinen Verkehrssicherungspflichten, gehen auf den Käufer mit Wirkung vom Tage der Zahlung des Kaufpreises über.“ Dieser Passus regelt, wem das Kaufobjekt zu welchem Zeitpunkt wirtschaftlich zugerechnet wird, d.h. wer die Nutzungen für sich verwenden kann und wer die Kosten zu tragen hat. Diese Regelung ist unabhängig vom Übergang des Eigentums. Der Besitzübergang erfolgt in der Regel vor dem Eigentumsübergang, da für diesen die Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamtes vorliegen muss. Erst dann kann die Umschreibung im Grundbuch erfolgen, wodurch das Eigentum übergeht. Nach der obigen Formulierung kann der Käufer ab dem Übergang von Besitz und Nutzungen das Objekt beziehen, es vermieten oder damit tun, was er für richtig hält. Er kann auch bereits Umbaumaßnahmen vornehmen. Hierbei sollte er jedoch beachten, dass der Kaufvertrag noch nicht voll erfüllt und er noch nicht Eigentümer ist. Sollte der Kaufvertrag also aus irgendwelchen Gründen doch noch scheitern, kann sich bei getätigten Umbaumaßnahmen Streit darüber ergeben, ob z.B. Aufwendungsersatz oder Schadensersatz zu leisten ist.

 

III. Übergang der Lasten (Versicherungen, Steuern, etc.)

 

Der Zeitpunkt des Übergangs der Lasten regelt, ab wann der Käufer die Lasten des Grundstücks zu tragen hat, hierzu gehören insbesondere die Grundsteuer, Versicherungsbeiträge, Wohngeld oder Erschließungsbeiträge. Allerdings muss hierbei folgendes beachtet werden: Die Grundsteuer wird von den Gemeinden für das gesamte Kalenderjahr festgesetzt. Die Grundsteuer ist jeweils vierteljährlich fällig, zum 15. Februar, 15. Mai, 15. August und 15. November. Steuerschuldner für das gesamte Kalenderjahr ist immer noch der Verkäufer bzw. der, der zum Zeitpunkt der Festsetzung der Steuer Eigentümer des Grundstückes ist. Der Käufer hat den Verkäufer jedoch für die Zeit ab Lastenübergang von der Zahlungspflicht freizustellen oder ihm bereits gezahlte Beträge für den Zeitraum ab Lastenübergang zu erstatten. Einfacher als eine solche Abrechnung ist es aber gegenüber der Gemeinde die Veräusserung anzuzeigen und mitzuteilen, dass der Erwerber ab jetzt die Grundsteuer tragen solle. Die Gemeinde übersendet dann ein entsprechendes Formular, mit dem der Erwerber die Übernahme erklärt und sodann einen eigenen Bescheid ab Lastenübergang erhält. Genauso kann mit der Verpflichtung zur Zahlung gegenüber diversen Versicherungen verfahren werden. Hier ist aber zu beachten, dass der neue Eigentümer ein Sonderkündigungsrecht bzgl. der alten Versicherungsverträge hat (1 Monat nach Eigentumsumschreibung). Die Verkehrssicherungspflicht umfasst unter anderem die Verpflichtung zur Schneeräumung im Winter sowie Vorkehrungen, die notwendig sind, damit Dritte nicht geschädigt werden. Unter „Gefahr“ versteht man das Risiko, dass das Vertragsobjekt zerstört oder beschädigt wird. Dieses Risiko bleibt nach obiger Formulierung bis zur Kaufpreiszahlung beim Verkäufer. Realisiert sich das Risiko, also vor Kaufpreiszahlung z.B. durch höhere Gewalt (Blitzschlag oder ähnliches), kann der Käufer den Kaufpreis (in entsprechender Höhe) zurückhalten. Realisiert sich ein solches Risiko nach Zahlung des Kaufpreises, trifft es den Käufer. Daher werden in derartigen Verträgen in der Regel die Ansprüche aus Schadensversicherungen auf den Zeitpunkt der Kaufpreiszahlung an den Käufer abgetreten, damit er einen Ersatz für die Zerstörung oder Beschädigung des gekauften Objektes hat.

 

IV. Durchführung des Besitzwechsels bei eigengenutzter Immobilie

 

Mit dem Besitzwechsel ist bei eigengenutzten Immobilien meistens auch ein Umzug auf Käufer- und/oder Verkäuferseite verbunden. Dieser erfordert eine langfristige Planung und rechtzeitige Vorbereitung. Die folgenden Punkte sollen – ohne Anspruch auf Vollständigkeit – als Gedächtnisstütze einen Überblick über die zu regelnden Angelegenheiten bieten:

• Bei selbstbewohnten Objekten sollten Sie am Tag der Schlüsselübergabe die Einheitenzähler für Strom, Wasser, Gas, Heizung, etc. ablesen und die entsprechenden Firmen (Stadtwerke; Yellowstrom ....) über den Bewohnerwechsel informieren sowie die Zählerstände mitteilen. Soweit eine Ablesung durch die Firma selbst erforderlich ist, sollte rechtzeitig ein Termin mit dieser vereinbart werden.

• Nachsendeaufträge bei der Post sind empfehlenswert, damit auch Sendungen solcher Absender Sie erreichen, die Sie nicht (rechtzeitig) über den Anschriftenwechsel informiert haben. Sie können zwischen einem Nachsendezeitraum von 6 Monaten und von 12 Monaten) wählen. Um einen reibungslosen Ablauf der Nachsendung zu gewährleisten, ist der Nachsendeauftrag 2 bis 3 Wochen vor dem geplanten Umzug zu stellen. Bis zum Ablauf der Nachsendefrist sollten Sie dann in jedem Fall alle Stellen und Personen benachrichtigt haben, von denen Post zu erwarten ist. Bei der Post erhalten Sie auch vorbereitete Postkarten zur Mitteilung der Adressänderung. Auf diese oder ähnliche Weise können Sie Verwandte und Freunde von Ihrer neuen Adresse in Kenntnis setzen. Weiterhin sollten Sie die neue Adresse Banken, Versicherungen, Geschäftspartnern, Arbeitgeber, Versorgungseinrichtungen, Zeitschriftenzustellern (Zeitschriften werden vom Post-Nachsendeauftrag nicht erfasst!!), Zeitungsverlagen (insbesondere bei eigenen Zustellern), Ärzten, gegebenenfalls auch dem Finanzamt, Arbeitsamt, Kreiswehrersatzamt, Kindergarten, Schule, der BaföG-Stelle, dem Mobiltelefondienst, und der GEZ (auch per Internet über die Website www.gez.de unter der Rubrik „umgezogen“), Bausparkasse, Krankenkasse mitteilen.

• Gegebenenfalls sind Mitgliedschaften in Vereinen (auch Bücherclub oder Bibliothek) oder Abonnements (Theater, Konzert) oder Wartungsverträge zu kündigen oder der Adresswechsel mitzuteilen.

• Gegebenenfalls sollte man an die Abbestellung der Tageszeitung und der Bestellung einer neuen Zeitung im neuen Zuhause denken oder aber bei der Tageszeitung die Versendung an die neue Adresse bewirken.

• Die Banken bieten oftmals einen Umzugsservice an, mit dem Sie Ihr Konto zu einer örtlichen Bank desselben Bankenverbundes verlegen können. Die Bank berät Sie dann auch in allen weiteren bankbezogenen „Umzugsfolgen“. Anderenfalls ist an die Auflösung des Girokontos, die Kündigung von Lastschriftverfahren und Daueraufträgen und die Auflösung von Depots im Wegzugsort und die entsprechende Kontoeröffnung, Depoteinrichtung, Erteilung von neuen Einzugsermächtigungen sowie Einrichtung von Daueraufträgen am Zuzugsort zu denken.

• Beim Umzug innerhalb derselben Gemeinde ist eine Ummeldung im Einwohnermeldeamt zu veranlassen. Findet durch den Umzug ein Wechsel der Gemeinde statt, müssen Sie sich in Ihrer bisherigen Gemeinde abmelden und in Ihrer neuen Gemeinde anmelden. Der Besuch des Einwohnermeldeamtes zu diesen Zwecken kann bei manchen Gemeinden unter Umständen viel Zeit in Anspruch nehmen. Verfügen Sie über einen Internetzugang samt Druckeinrichtung, so können Sie die entsprechenden Formulare oftmals von der Homepage der entsprechenden Gemeinde herunterladen, ausfüllen, ausdrucken, unterschreiben und entweder persönlich oder durch einen schriftlich Bevollmächtigten bei der Gemeinde zusammen mit Ihren Ausweispapieren (Personalausweis und Reisepass) einreichen.

• Soweit infolge des Umzuges ein neues Kfz-Nummernschild notwendig wird (z.B. Umzug in einen anderen Landkreis oder von der Stadt in das Umland oder vom Umland in die Stadt), ist dieses bei der zuständigen Kfz-Zulassungsstelle des neuen Wohnortes zu beantragen. Erforderlich ist hierfür die Vorlage eines Ausweisdokumentes des Halters (Personalausweis, Reisepass oder Führerschein), der Versicherungsdoppelkarte und des Fahrzeugbriefes (bei zulassungsfreien Fahrzeugen Betriebserlaubnis), die Kennzeichen-Schilder müssen in die Zulassungsstelle gebracht werden und die Bescheinigung über die Abgasuntersuchung vorgelegt werden (des weiteren eventuell: Vorlage einer Vollmacht, wenn ein Beauftragter den Antrag stellt; bei Minderjährigen schriftliche Einwilligung und Personalausweise beider Elternteile; bei landwirtschaftlichen Zugmaschinen und landwirtschaftlichen Pkw-Anhängern: Steuerbefreiungsantrag, der bei der Zulassungsstelle erhältlich ist). Soweit kein neues Nummernschild erforderlich ist, bedarf es lediglich der Berichtigung der Anschrift im Fahrzeugschein. Hierfür sind der Kfz-Zulassungsstelle folgende Dokumente vorzulegen: Ausweisdokument des Halters (Personalausweis, Reisepass oder Führerschein), Fahrzeugbrief (bei zulassungsfreien Fahrzeugen Betriebserlaubnis) und Fahrzeugschein.

• Soweit Sie den Umzug durch eine Spedition durchführen lassen wollen, empfiehlt sich eine rechtzeitige Reservierung des Umzugstermins bei der Spedition, da diese teilweise schon Monate im Voraus ausgebucht sind bzw. ihre Routenpläne entsprechend frühzeitig aufstellen. Weiterhin sollten Sie unbedingt mehrere Angebote von Umzugsfirmen einholen, da die gleiche Leistung oftmals zu sehr unterschiedlichen Preisen angeboten wird. Sollten Sie den Umzug hingegen selbst organisieren, wollen rechtzeitige Vorbereitungsmaßnahmen bedacht sein, wie z.B. Anmietung eines entsprechenden Fahrzeuges zu dem vorgesehenen Umzugstermin, Verpackung des Hausrates danach, was bis zuletzt benötigt wird (persönliche Gegenstände, Reinigungsmittel, Staubsauger, große Mülltüten, Werkzeug zur Demontage und zum Wiederaufbau von Schränken, Spiegeln, Lampen etc., Roll- und Hebevorrichtungen), Beschaffung von Packmaterial (Kartons, Umzugsdecken, Wickelpapier, etc.), „Anheuern“ von Umzugshelfern, Versorgung der Helfer mit Essen und Getränken, Parkplätze vor dem alten und dem neuen Haus rechtzeitig vor dem Umzugstag reservieren (gegebenenfalls Halteverbot bei der Gemeinde beantragen), Nachbarschaft/Hausmeister den Umzugstermin mitteilen, Handwerker an vereinbarte Termine erinnern (Installateur, Elektriker, Maler etc.), frühzeitig Urlaub beantragen.

• Weiterhin ist der Telefonanschluss in der alten Wohnung abzumelden und in der neuen Wohnung anzumelden. Sie können hierfür am einfachsten einen T-Punkt-Laden in ihrer Nähe aufsuchen. Ansonsten ist ein von Ihnen zu unterschreibendes Kündigungsschreiben für die Abmeldung des alten Anschlusses erforderlich. In diesem sind das Datum, zu dem der Anschluss gekündigt werden soll, Ihre Kundennummer (ergibt sich aus den Rechnungen), Ihre (alte) Rufnummer und Ihre (alte) Anschrift anzugeben. Unabhängig von bestehenden Kündigungsfristen, die Sie den Allgemeinen Geschäftsbedingungen entnehmen können, sollten Sie die Kündigung und auch die Anmeldung eines neuen Anschlusses rechtzeitig vornehmen, da die entsprechende technische Ausführung Zeit in Anspruch nimmt. Findet der Umzug innerhalb des Ortsnetzes statt, können Sie Ihre alte Rufnummer auch „mitnehmen“. Auch eine Ab-/ Ummeldung des Kabelanschlusses ist gegebenenfalls zu veranlassen.

Dr. Boris Cramer

Notar

Tags: Besitz Eigentum

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Newsfeed mit aktuellen Meldungen

  • Begegnung zwischen Pferd und LKW, wer muss sich von wem fernhalten?

    Heute einmal ein Exkurs in den Reitsport, natürlich im Zusammenhang mit dem Verkehrsrecht.

    Das OLG Celle hat sich in einer Entscheidung vom 10.04.2018 Az. 4 C 147 / 17 mit der Frage der Haftungsverteilung bei einem Unfall zwischen Lkw und Pfers bei einem Überholvorgang beschäftigt.

    Der Sachverhalt:

    Die Tochter der Klägerin führte das Pferd der Klägerin, ein Reitpony. Der Beklagte zu 1) führte einen Lkw, die Parteien begegneten sich auf einem asphaltierten Weg mit Randstreifen auf beiden Seiten, die Reiterin blieb-ohne abzusteigen-stehen und wendete ihr Pferd Richtung des passierenden LKW´s, während der Lkw langsam an ihr und dem Pferd mit einem Abstand von ungefähr 1 m seitlich vorbeifuhr. Hierbei scheute das Pferd und verletzte sich, im weiteren Verlauf musste das Tier eingeschläfert werden, die Reiterin blieb unverletzt.

    Die Entscheidung:

    Erstinstanzlich war das entscheidende Landgericht von einer Haftungsverteilung zwischen den Parteien von 50:50 ausgegangen. Das OLG Celle blieb im Ergebnis bei der Entscheidung des Landgerichts und bejahte einen mit Haftungsanteil der Reiterin von 50 %. Das OLG Celle führt zunächst aus, dass der Lkw-Fahrer einen seitlichen Abstand von mindestens 1,5-2 m hätte einhalten müssen. Anders als bei dem Passieren oder Überholen von anderen Verkehrsteilnehmern reiche ein Seitenabstand von ca. 1 m nicht aus, da beim Passieren oder Überholen eines Reiters oder auch anderer Tiere mit einer plötzlichen Reaktion des Tieres gerechnet werden müsse. Das OLG führt allerdings weiter aus, dass im Hinblick auf die Verkehrssituation die Reiterin vom Pferd hätte absteigen müssen. Es hätte nicht ausgereicht, hier das Pferd auf dem Seitenstreifen zu lenken und dort anzuhalten. Insbesondere sei hierbei zu bedenken, dass es sich bei Pferden um Fluchttiere handele. Ein Reiter müsse dies in Rechnung stellen und erwarten, dass ein Pferd sowohl durch Geräusche und insbesondere auch durch die pure Anwesenheit eines großen, sehr dicht passierenden Lkw, unruhig wird und schließlich scheut und dabei verunfallt. Dies gelte insbesondere auch dann wenn das Pferd in Richtung Fahrzeuges gestellt würde und damit bei einer fluchtartigen Reaktion gerade in Richtung des Fahrzeuges rennen würde. Hieraus folgert das OLG, dass es vorhersehbar sei, dass Begegnungssituationen mit Fahrzeugen potentiell gefährlich seien, selbst wenn das in Rede stehende Pferd prinzipiell an den Straßenverkehr gewöhnt gewesen sei. Insofern sei es der Reiterin möglich gewesen die Situation zu entschärfen oder zumindest die Gefahr zu reduzieren indem sie vom Pferd abgestiegen wäre und es am kurzen Zügel hätte führen können. Sie hätte auch weiter ein Stück zurückreiten können, um die Begegnung mit dem Fahrzeug an einer breiteren Stelle zu ermöglichen.

    Die Konsequenz:

    Alle Reiter kennen die Situation auf Feldwegen in der Natur. Vielfältig gibt es Begegnungen, sei es mit Kraftfahrzeugen oder sonstigen Personen und/oder Verkehrsteilnehmern. In Situationen in denen die Begegnung nicht plötzlich und unerwartet kommt wird man insofern, im Hinblick auf die obige Entscheidung, dem Reiter empfehlen müssen vom Pferd abzusteigen, um sich nicht dem Vorwurf der Fahrlässigkeit auszusetzen. Übrigen Verkehrsteilnehmern ist allerdings ebenfalls größtmögliche Sorgfalt im Hinblick auf das Wesen „Pferd“ zuzumuten. Dies gilt insbesondere für Kraftfahrzeuge, insbesondere natürlich auch für landwirtschaftliche Geräte. Wenn diesen ein gefahrloses Passieren eines Pferdes mit Reiter oder auch eines Pferdes alleine nicht mit mindestens einem Sicherheitsabstand von 2 m möglich ist, müssen die Verkehrsteilnehmer wechselseitig eine Einigung bezüglich des Passieren d.h. durch Handzeichen etc. herbeiführen. Besonders wichtig ist hierbei nach Auffassung des Unterzeichners, dass, auch gerade jungen Reitern, immer wieder die Gefahr vor Augen geführt wird und diese dazu angehalten werden in unklaren Situationen eher vom Pferd abzusteigen, als sich bezüglich der eigenen Vertrautheit mit dem Tier zu sicher zu sein.

    Dr. Boris Cramer

    Rechtsanwalt

    zugleich Fachanwalt für Verkehrsrecht

  • Mängelgewährleistungs-Verkürzung in vielen Fällen unwirksam!!

    Wir hatte an dieser Stelle bereits einmal auf die Entscheidung des BGH vom 15.04.2015 hingewiesen, in dem der BGH die Klauseln des ZDK zur Verkürzung der Gewährleistung auf 1 Jahr in vielen Fällen als unwirksam angesehen hatte.

    Nun hat sich ebenfalls der EUGH mit dem Problem beschäftigt und festgestellt, dass die generelle Verkürzung der Verjährungsfrist unwirksam sei, da lediglich die Haftungsdauer beschränkt werden könne (EUGH Urt. v. 13.07.2017 Az.: C- 133/16). Daraus ergibt sich allerdings, dass die -derzeit im KfZ-Handel verwendeten Klauseln- unwirksam gem. §§ 306, 307 BGB sind, da sie dem Verbraucher eine Verkürzung der Verjährungsfrist gegenüber erklären.

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  • Tierhalterhaftung und Reitbeteiligung

    OLG Nürnberg Urt. v. 29.03.2017 Az.: 4 U 1162/13

     

    Im Fall der Vergabe einer Reitbeteiligung machen sich die Parteien in der Regel keine Gedanken über einen Unfall. Was passiert aber wenn, z.B. das Pferd bei einem Ausritt scheut und der/die Reiterin stürzt? § 833 BGB statuiert die sog. Tierhalterhaftung. Es handelt sich dabei um eine verschuldensunabhängige Haftung des Halters eines Tieres der für etwaige Schäden von Dritten, sobald sich die typische Gefahr des Tieres (hier z.B. das Scheuen) manifestiert, . Für die Reitbeteiligung hat das OLG Nürnberg nun folgendes statuiert:

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